Dear all,
tadi nya saya mau beli tuh modul/videonya pak Cipto,
ternyata sdh selesai tuh masalahnya.
Gini. Soal properti tanpa uang sebenarnya bukan hal yang umum. Sudah banyak euy...,
beli properti bisa macam2, dengan tunai keras, tunai lunak, ada juga yang tunai super lunak (KPR...., hahaha bercanda).
Yang penting sekarang ialah cara bayarnya.
semuanya bisa tanpa uang sama sekali.
===================
Untuk menilai rumah atau ruko:
Kita pecah2 dulu, harga tanah, harga bangunan dan nilai tambah atau pengurangnya.
Contoh, harga rumah 150jt, Luas tanah 100mtr2, bangunan 45mtr2, bangunan dibangun sejak 2 tahun lalu. cara itungnya:
1. harga bangunan (kalau misalnya kita bangun baru), permeternya 1jt, jadi 45mtr2 x 1jt = 45jt, kemudian dihitung depresiasi bangunannya, misalnya pertahun 5%, berarti: harga bangunan =45jt-depresiasi thn I-depresiasi th II; = 45jt-5%-5%; = 40,612jt, kita bulatin 40jt.
2. Harga tanah, berarti penjual menetapkan harga tanah adalah 110jt, berarti harga permeternya 1,1jt. Sekarang cek dipasaran apa hrg segitu kemahalan/tdk
3. Sekarang apa nilai tambahnya atau nilai kurangnya, misalnya disebelah mall, disebelah kuburan, dikampung, tingkat kriminalitas tinggi, etc. Itu yg relatif.
4. Un ruko jg ada sendiri, misalnya probabilitas org mampir, lalu lalang jalan, etc.
===================
Sekarang KPR
Untuk KPR beli tanpa uang bisa, malah dapat uang juga bisa.
Caranya: bank akan kirim 'utusan' untuk menilai properti itu. Nama utusannya adalah appraisal.
Appraisal akan menilai rumah itu, caranya sama dgn yang diatas. Namun appraisal mempunyai norma2 tersendiri untuk harga tanahnya, maksud norma = patokan appraisal sendiri. Ada perhitungannya. Unt norma ga saya bhs lebih lanjut, walau bisa di pelajari, krn bisa sampai besok, hahahahaha.
Nah setelah hrg rumah diketahui, ia akan laporan sama banknya bhw hrg rumahnya sekian juta.
Nah sekarang dr harga rumah tsb 150jt, misalnya harga rmh tsb dinilai bank 200 juta, krn hrg tanahnya sdh naik, bank menilai hrg tanah disitu 1,6jt/mtr2. Dan bank memberikan kredit 80% dr rumah itu atau 160jt tersebut, trus anda ambil semua kreditnya.
Nah sekarang kembali ke penjual. Penjual menjualnya 150jt, dan bank memberikan 160jt, berarti anda akan menerima kelebihan 10jt itu dari bank. Itu sama artinya dg cashback.
Karena selama properti itu masih menjamin utang anda, bank memberikan utang kepada anda sebesar itu.
Sampai disini anda bisa danggap, beli rumah tanpa uang, malah dapat uang,
==================
tapi.......
Kelemahan disini, memang anda hutang kepada bank dan mencicilnya pada bank. Namun cashback tersebut bisa ratusan juta, bahkan pada beberapa teman saya menerima hingga 400-500jt, dengan nilai properti 1-2 M an.
Dari pengalaman saya properti 350jt keatas baru bisa menikmati cash back ini.
Selain itu juga harus anda perhitungkan, biaya administrasi bank, provisi, pajaknya 5%, asurasi jiwa dan kebakaran yang harus anda tanggung.
Nah, sekarang bagaimana membayar cicilan itu kepada bank, anda bisa memberdayakan rumah itu, misalnya rumah itu disewakan bagian perbagian, bagian depan untuk toko, dengan sewa perbulannya Rp sekian, dan bagian tengahnya disewakan untuk kantor dengan sewa perbulannya sekian Rp, dan bagian belakang disewakan untuk kos yang dibayar juga perbulan, Nah, kalau dikumpulan semua uang sewa, hingga bisa membayar cicilan rumah itu.
Sampai disini juga dinamakan dapat rumah gratis.
===================
Untuk tunai keras,
Tunai keras intinya juga sama, bagaimana pandai2nya kita menyewakan bagian perbagian rumah/ruko tersebut. Contohnya: kita beli ruko dengan harga 200jt, kemudian kita beri uang tanda jadi 5jt kepada penjual, dan kita minta diberi waktu 2-3bulan untuk melunasinya. Lalu kita akan diberi Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB), artinya jika kita tidak bisa melunasi properti itu dalam jangka waktu tertentu, maka uang itu akan hangus dan menjadi bagian dari penjual dan hak kita hilang dengan sendirinya.
Hal ini tergantung kepandaian kita untuk bernegosiasi dengan penjualnya, meminta waktu lebih dalam hal pembayaran.
Nah, sekarang bagaimana caranya kita memanfaatkan waktu yang ada (sebelum uang itu hangus/ grace period nya lewat) untuk menyewa2kan bagian dari properti itu.
Bagian tembok samping untuk iklan, bagian bawah untuk disewakan supermarket, bagian atas untuk kantor, bagian atasnya lagi untuk apa, dan seterusnya dan seterusnya, sehingga harga rumah tersebut menjadi lunas.
Mungkin anda bingung, bagaimana bisa dengan bermodal PPJB tersebut kita bisa menyewakan properti itu, nah disini PPJB sudah merupakan suatu kekuatan hukum bagi anda (bisa juga PPJB dibuat didepan notaris, tergantung kesepakatan penjual dan pembeli), walaupun sifatnya hanya sementara, namun bisa menjadi modal anda untuk menyewa2kan rumah itu.
untuk jelasnya PPJB bisa anda tanyakan kepada notaris terdekat anda.
===================
Untuk tunai lunak,
Tunai lunak ini artinya kita mencicil rumah itu kepada penjual. Namun tidak bisa selama KPR, hanya beberapa bulan atau biasanya maksimal 1 tahun saja, tergantung dari negosiasi kita. Namun tetap saja seperti tunai keras diatas, kita bisa meminta PPJB kepada penjual, dan dari PPJB itu anda bisa menyewa2kan kepada orang lain/perusahaan lain untuk membayar cicilannya.
Nah sekarang mungkin anda bertanya kembali, bagaimana bisa sewa menyewa bisa mengembalikan uang pembelian, bukankan sewa hanya sekian persen dari harga pasaran? bisa, disinilah dibutuhkan kecerdikan anda dalam memecah2 ruangan properti itu, misalnya: pada pasaran biaya sewa ruko 7%, sedangkan anda menyewakan bagian bawahnya saja anda bisa menawarkan 5%/thn, nah misalnya harga ruko itu 200jt (100%), anda sewakan bagian bawah selama 10 tahun, berarti 5% x 10thn = 50% dari harga ruko itu, berarti anda menerima dari penyewa 100jt, nah itu sudah menutup separoh dari harga properti itu, kemudian bagian atas anda sewakan lebih murah, hanya 4% pertahun, jika misalnya ada yang menyewa 5thn berarti 4% x 5thn = 20% dari harga ruko itu, dan kemudian anda sewakan lagi tingkat atasnya, lalu bagian tembok samping untuk sewa iklan, dan seterusnya sehingga menutup 100% harga ruko itu, bahkan berlebih.
Sekali lagi itu kembali kepada kecerdikan anda untuk mengolah properti anda.
===================
tentang bisnis dan properti,
Sebenarnya banyak sekali tulisan bisnis dan properti yang pernah saya bahas, anda bisa lihat kumpulannya di
www.lesprivatbisnis.com.
Dulu memang saya memberikan les privat untuk para pebisnis dalam menjalankan usaha dan bermain properti, namun karena waktu saya yang terbatas, saya ganti website itu menjadi forum dan siapapun bisa membacanya.
Tulisan2 saya di forum
lesprivatbisnis.com sebenarnya merupakan tulisan saya di forum
purdiechandra.net. Namun forum purdiechandra.com sekarang sudah ga beroperasi lagi. Namun saya masih menyimpan tulisan2 saya, sehingga saya bisa mempersembahkan lagi pada anda.
Mudah2an tulisan saya di
lesprivatbisnis.com bisa berguna bagi anda
